Prima dell’entrata in vigore delle Legge 210/2004 e dei suoi decreti attuativi, ci sono stati oltre 40.000 casi in cui chi si aveva impegnato in un acquisto di un immobile, è stato coinvolto nella crisi, con il costruttore che è stato costretto a dichiarare fallimento.
Questa disciplina ha come obiettivo la tutela del compratore di un immobile in corso di costruzione o ancora da costruire, introducendo degli obblighi nei confronti del costruttore nel caso in cui sia coinvolto in una situazione di crisi, oppure nel caso in cui l’immobile presenti dei gravi difetti costruttivi (art. 1669 c.c.), sopraggiunti dopo la vendita dello stesso e nel corso dei dieci anni successivi.
L’introduzione di questi obblighi sono:
- presentare fideiussione bancaria/assicurativa per l’importo pari degli acconti versati dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà;
- stipulare una copertura assicurativa per la durata di dieci anni dopo l’ultimazione della costruzione, e più precisamente dopo il collaudo statico delle opere, che garantisca l’eventuale inabilità a seguito del presentarsi di gravi difetti costruttivi.
Polizza Decennale Postuma: quando è obbligatoria?
La normativa italiana prevede, attraverso il D.Lgs. n°122 del 20 giugno 2005, una tutela per i diritti patrimoniali degli acquirenti degli immobili da costruire, dove il costruttore dell’immobile in procinto di vendita sia tenuto a stipulare la garanzia Decennale Postuma.
Il costruttore dell’immobile, o il responsabile dei lavori, è obbligato a stipulare questa garanzia dalla data di ultimazione dei lavori, con durata decennale.
Il diritto al risarcimento in caso di danno che comprometta la stabilità dell’opera, può essere anche promosso dall’acquirente nei confronti del costruttore, o del venditore.
Qualora la copertura assicurativa non sia ancora terminata, e l’immobile sia soggetto ad ulteriore vendita, il futuro acquirente acquisisce di diritto, per il periodo rimanente di copertura, il beneficio all’indennizzo qualora si presentasse un sinistro.
Caratteristiche specifiche della polizza assicurativa
Generalmente questo tipo di polizza assicurativa comprende la copertura verso:
- danni a terzi, derivanti da rovina totale o parziale della costruzione stessa;
- danni derivanti da gravi difetti costruttivi delle opere;
- danni causati da vizio del suolo o per difetto della costruzione, e manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
Può accadere che, anche in caso di ristrutturazione, i proprietari dell’immobile in oggetto richiedano al costruttore o al responsabile dei lavori tale garanzia, ma ciò non è obbligatorio in base alla normativa vigente.